¿Cómo solucionar el tema de los arrendamientos?
El Estado de Emergencia Sanitaria tuvo varios efectos en nuestras vidas y, en más de un aspecto, generó problemas que no supimos cómo se arreglarían y hoy, puestos a la tarea de arreglarlos, aún no sabemos qué camino tomar. Uno de ellos es el relativo a los contratos de alquiler de oficinas, locales comerciales y corporativos.
En primer lugar, es necesario ver a lo que ya ha venido sucediendo y es que, durante el periodo de emergencia sanitaria, muchos de estos problemas fueron materia de negociación y solución. Las empresas tuvieron que modificar sus proyecciones del 2020 asumiendo los peores escenarios posibles – que resultaron ser más probables que nunca – y renegociar en base a ellos nuevas condiciones para los contratos vigentes. Estas negociaciones fueron positivas gracias a una conciencia de que la salida sólo se podría lograr si tanto arrendadores como a arrendatarios compartían las pérdidas.
Por el contrario, cuando se piensa que sólo una parte tiene que asumir el íntegro de la pérdida, la posibilidad de acuerdo se esfuma. Posiciones extremas en cualquiera de los lados sólo llevan a la insostenibilidad del contrato y la inviabilidad de cualquier acuerdo.
Hoy, ya tenemos el problema encima. En efecto, en la mayoría de casos, los arrendatarios han dejado de pagar, cuando menos, uno de los tres meses de paralización y sus perspectivas no son muy promisorias respecto del tiempo real que puede tomar la reactivación de la actividad económica nacional. Con este problema en la espalda es que se ven obligados a tener que tomar decisiones sobre sus contratos.
Como dijimos hace un momento, la idea principal que hay que tener presente en este caso es que la pérdida debe ser asumida por ambas partes porque, en realidad, no ha sido culpa directa de ninguna y porque aún en el caso que una de ellas hubiera – al momento de suscribir su contrato – declarado que asume totalmente todo el riesgo del negocio, no se puede negar que la emergencia sanitaria fue una situación totalmente imprevisible que ha roto el equilibrio financiero de cualquier contrato, encareciéndolo excesivamente.
¿Cuál sería entonces la respuesta que brinda el derecho? Hay que apuntar primero que este estado de emergencia sanitaria es un ejemplo claro de caso fortuito y que su principal consecuencia es la inexistencia de responsabilidad por los posibles incumplimientos que ha generado. En ese sentido, ni obligar al arrendador a pagar las rentas íntegras ni condonar a éste todo pago son salidas amparadas en derecho. Ninguna norma vigente sostiene esas opciones y es claro que constitucionalmente el gobierno no puede emitir una norma que modifique relaciones contractuales pactadas por privados. Toda solución tiene que pasar o bien por renegociar el contrato o bien por pedir la intervención de un juez o un árbitro, según corresponda.
Podemos encontrar un marco base sobre el cual empezar a negociar en la figura de la excesiva onerosidad de la prestación. Esta institución está pensada precisamente para situaciones en las que, por causas ajenas a ambas partes, el cumplimiento de las prestaciones a cargo de las partes se encareció a tal punto que rompió el equilibrio de un contrato. Esta figura reconoce el derecho de la parte perjudicada de solicitar judicialmente la reducción de lo que tiene que pagar. Esta reducción puede darse de manera parcial o absoluta (con relación al monto) o también de manera definitiva o temporal (con relación al tiempo). Finalmente, si nada de esto es posible, también abre la puerta hacia una resolución del contrato.
Evidentemente, esto trae aparejado un gran problema que es la necesidad de recurrir al poder judicial y esperar una respuesta, lo que en estos momentos resulta claramente inútil. Los contratos tienen que definirse cuanto antes y el tiempo que demore un proceso no van a favorecer a ninguna de las dos partes. No obstante, la acción está ahí, dispuesta a servir a quien la quiera tomar.
Pero, más allá de eso, lo valioso es que esta figura nos brinda un esquema abstracto que puede servir de piso para cualquier negociación sobre este punto. Abrazando la premisa que mencionamos anteriormente: que la pérdida derivada de esta situación debe ser asumida por ambas partes y dejando también abierta la posibilidad de una resolución pacífica del contrato que, dependiendo de las circunstancias de cada caso, puede ser una solución eficiente.